Kentsel dönüşüm projeleri, eski binalarda arsa payı sorunlarını gün yüzüne çıkardı.

Semih ERSÖZLER/ANTALYA – Türkiye’deki kentsel dönüşüm projeleri, eski binalardaki arsa payı sorununu açığa çıkarıyor. Hukukçular, benzer özellikteki dairelerin farklı arsa paylarına sahip olmasının mağduriyetlere yol açtığını belirtiyor ve arsa payı düzeltim davalarının bina yıkılmadan önce açılması gerektiğinin altını çiziyor.

Türkiye, depreme duyarlılığıyla kentsel dönüşüm projelerine ihtiyaç duymaktadır. Ancak bu projelerle birlikte eski binalardaki hatalı uygulamalar da ortaya çıkmaktadır. Özellikle 2007 yılı ve öncesinde inşa edilen yapılarda arsa paylarının adil dağıtılmaması, dönüşüm sürecinde ciddi sorunlara neden oluyor. Geçmişte müteahhitlerin inisiyatifine bırakılan bu paylar, bina özelliklerine göre değil, tamamen müteahhitlerin tercihine göre belirlenmekteydi. 2007’de yapılan kanun değişikliği bu sorunun üstesinden gelmiş olsa da, bu tarihten önce inşa edilen binalardaki hak sahipleri hala mağduriyet yaşıyor. Aynı özelliklere sahip mülkiyetlerin farklı arsa paylarına sahip olması, kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybına yol açıyor.

Antalya’da emlakçılık yapan Halit Mert, sahada sık karşılaştıkları mağduriyetleri şöyle aktarıyor: “Arsa payı mülkiyet hakkının özüdür. Tüketiciler bir gayrimenkul alırken, aslında arsa payını da satın almış olurlar. Dolayısıyla gayrimenkul devri sırasında arsa payına dikkat edilmelidir. 2007 öncesi, müteahhitlerin beyanına dayalı arsa payı dağıtımı, ciddi haksızlıklara yol açmıştır. Aynı katta, aynı şerefiyeye sahip iki farklı dairenin birbirinden farklı arsa payına sahip olması, sorunları derinleştiriyor.”

Mert, alım yapmadan önce arsa paylarının kontrol edilmesi gerektiğini vurguluyor. “2010 öncesi gayrimenkullerin arsa payları incelenirse, diğer katlardaki mülkiyetlerle aynı haklara sahip olup olmadıkları da kontrol edilebilir. Böylece vatandaşların mağduriyetlerini en aza indirmiş oluruz.”

Konunun hukuki boyutunu inceleyen Avukat Emrah Taşkın, kentsel dönüşümün zorunlu olduğunu ancak bu süreçte haksızlıkların da ortaya çıktığını belirtiyor. “Ülkemiz bir deprem ülkesi olduğundan, kentsel dönüşüm hayati bir gereklilik. Ancak bu dönüşüm, mülkiyet haklarını ihlal etmeyecek şekilde yapılmalıdır. Geçmişte müteahhitlerin beyanlarıyla belirlenen arsa payları nedeniyle birçok haksızlık yaşanıyor. Daha geniş ve deniz manzaralı bir daireye sahip olsanız bile, düşük arsa payınız olması durumunda dönüşüm sonrası hak ettiğiniz değerin altında bir mülk edinebilirsiniz.”

Vatandaşların bu gibi durumlarda dava açmaları gerektiğini belirten Taşkın, “Tapuya gidip binalarının yönetim planlarını alarak arsa paylarını karşılaştırmaları önemlidir. Şayet arsa payları arasında eksiklik tespit edilirse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilirler. Bu davanın bina yıkılmadan açılması gerektiğini unutmamak gerekir.”